前回1件目を購入したことを書きました。
http://fp-gamba.com/2020/04/21/real-estate/
その後無事に入居者が決まり、晴れて大家デビューをしました。
いかんせん１件目なので右も左も分からず、あれこれ試行錯誤しながら進めていきました。
家賃設定をどうするか
まずは家賃を決めなければ募集もできません。いくつかの不動産屋に家賃をヒアリングしたり、ネットで同様の物件の家賃を調べてたりして、家賃を設定しました。今回はリフォームしたということもあり、相場より5千円程高めに設定しました。
その結果、前回の記事にあった通り、表面利回りは２４％程度になる予想を立てました。
管理をどうするか
次に物件の管理をどうするか考えました。今回の物件は戸建ということもあり、自主管理をすることにしました。幸い住んでいるところからいけない距離ではないことと、経験をつむためです。
入居者をどのように見つけるか
物件の近所にある不動産屋に募集をお願いできないか聞いてみました。すると、「今の設定家賃では高すぎる。今より1万５千円低くしたら募集してやる」（原文ママ）と言われてしまいました。なんて高圧的なんだ！と驚いている暇はありません。私自身は周辺相場より５千円程度高めに家賃設定したつもりでしたので、その要求を飲まずに、別の不動産屋に募集を依頼することにしました。
電話で依頼をお願いできないか、聞いてみるとその日のうちに物件の写真を撮り、翌日にはポータルサイトに掲載されました。
不動産屋経由で入居が決まると、広告料というものが発生し、家賃の○ヶ月分を不動産屋に支払うことになります。まずは広告料は1ヶ月分でお願いしてみました。
その他にはジモティーというサイトに物件情報を載せて募集をしました。
内見の対応
ジモティーで募集をすると内見の対応も自分でしなければなりません。意外と反応が良く、３件ほど内見の予約が入りました。しかしうち２件はドタキャンで流れてしまいました。
結局は残った方が入居を決めてくれたので、内見対応をしたのは1組でした。初めての内見対応は緊張します。こちらからベラベラと物件の特徴を喋るのも違うなと思ったので、聞かれたことを正直に答えることに集中しました。物件のマイナスポイントも勿論伝えました。物件を気に入っていただけたようで、フリーレントの交渉や保証会社の交渉なども途中で入りましたが、、無事に決めてくれました。
最終的にはフリーレントを付けて代わりに短期で退去した場合の違約金を設定することで落ち着きました。
ジモティー経由でしたので、不動産屋に支払う広告料は０で済みました。
最終的な利回りはどうなったか
大々的に表面利回りは24％（ルンルン♪）と言っていたのですが、あくまでそれは表面利回り（年間収入÷物件価格×100）であり実際の利回りは変わってきます。
物件を購入する際には仲介手数料などの諸費用がかかりますし、保有期間中には固定資産税などの費用も発生するため、家賃が丸々収入にはなりません。
まだ年間を通して稼働はしていませんが、想定では利回りは13.8%に落ち着くと思います。リフォーム費用が結構掛かったので当初は15%くらいに落ち着くかと思いましたが、不動産取得税、火災保険料なども考慮すると更に低くなりました。
表面利回りはアテにならない
不動産投資のベテランの方々は当然知っている内容かと思いますが、表面利回りはアテにならないことが身をもって知ることができました。
不動産の広告で利回り〇〇%！と見かけることがあると思いますが、あくまで表面利回りなので、冷静になる必要があります。（物件を検索する際の足切りに使うのはありかなと思います）
実は、この物件のリフォームをしている間にもう１件（小さなアパート１棟）購入したため、また別の機会に書きたいと思います。
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