今の自宅を売却して、新たに自宅の購入を検討している方。
その際に気になるのは自宅の売却を先にした方が良いのか、購入を先にした方が良いのかと言う問題です。
私自身も自宅の買い替えを経験していますが、購入先行で行いました。
http://fp-gamba.com/2019/06/10/house2/
それを踏まえてどちらが良いのか考えていきたいと思います。
主に①〜③のパターンに分かれると思います。
①現在の自宅の住宅ローンの残債がない
②現在の自宅のローンが残っているが売却することで完済できる
③現在の自宅のローンが残っており、更に売却しても完済できない
因みに私は②のパターンでした。
ローンが残っている場合、安全なのは売却先行（②のパターン）
現在住んでいる家の住宅ローンが残っている場合、売却を先行した方が、現在の住居と、新居のローン支払いが重なることがないので、気持ち的に安心だと思います。
翻って既に現在居住中の住宅ローンの残債がない場合（①のパターン）や、新たな住宅は融資なしで購入する場合は、購入先行で良いと思います。
売却してもローンが残ってしまう場合は、要検討（③のパターン）
売却予定価格がローンの残債より低い場合は、売却先行にしても二重ローンになってしまうので、買い替えは一旦検討し直すのが良いと思います。
そもそも二重で住宅ローンは組めるのか
二重で住宅ローンを組むことは可能です。私も買い先行でしたので、一時期はダブルローンとなっていました。
フラット３５の場合、現在の住宅を売却するもしくは貸す予定であれば、現在の住宅ローンの残債はないものとして審査してもらえます。
これの何が良いかというと、月20万円の返済能力がある人が、現在月8万円の返済をしていたとすると、新たに購入する住宅は、月12万円の物件までとなります。（8万+12万=20万）
これは一見、健全な考え方ではありますが、例えば、既に月18万の返済だとすると残り2万円までしかローンを組むことができなくなってしまいます。そうなると購入できる物件も限られてきてしまいます。
フラット３５では、先述の通り、売る、貸すを前提に、今の返済分は考慮せずに、新たに借りるものとして審査をしてもらうことができるのです。
売却先行の注意点
安全な売却先行ですが、注意点があります。
まず、先に売却をするため、引っ越しが余分に必要となることです。
自宅売却→仮住まい→新居という感じに、仮住まいを挟むため、引っ越しが必要となります。また実家などに仮住まいさせてもらう場合は良いのですが、別途借りる場合、賃料が掛かってきます。
引き渡しについては、買主や不動産屋と協議することで、ある程度融通が利く場合もあるので相談してみると良いと思います。
また、売却先行のため、良い物件や、土地などが見つかった場合も自宅が売れるまでは待つことが必要となり、他の人に買われてしまう可能性もあります。
なぜ買い先行にしたのか
売り先行が安全と言っている私がなぜ買い先行にしたのか。
・素敵な物件を見つけたから
・そんなに時間を掛けずに自宅が売れると思ったから
・二重ローンとなっても数ヶ月ならそんなに負担にならないと思ったから
この３つの理由があり、買い先行にしました。
特に１つ目の素敵な物件を見つけたことが一番の理由だと思います。
売り先行が安全だが、ケースバイケースなのでご相談ください
売り先行が安全だと言いましたが、現在置かれている家計状況によっては買い先行が良い場合もあります。
もし悩まれている場合は、SNSなどからご連絡ください。
満足のいく、買い替えができますように！
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